要说福田南山这两个区域里头，哪个片区最“壕”？莫过于是深圳湾与香蜜湖。

香蜜湖凭借本身独特的资源优势，表现在居住密度低、人居环境好、人文景观稀缺等，一直以来都是福田“豪宅”片区的有力代表。同时区域内也分布有十分优质的教育资源，如高级中学、侨香外国语、荔园外国语等，自然也吸引了不少对学区有追求的购房群体关注。

而深圳湾，发展起步较晚，区域整体都比较新，大部分是以09年之后的楼盘或是次新盘为主。近几年随着湾区楼盘基本都开发完毕，人气逐渐增多，区域逐渐走向成熟，也随之奠定了高端豪宅的地位。

（中心路两旁的豪宅）

深圳湾目前最大的优势在于总部基地的建设以及深圳湾学校的崛起。之前也说过，发展总部经济，需要较高区域硬件去支撑，深圳湾之所以能发展成豪宅区，自然也就无可厚非。其次，深圳湾学校，作为豪宅区内一所新建的学校，有着较高的关注度，然而，学校所展现的强大硬件，更使学校向学区愈发接近。

而香蜜湖，未来也有强而有力的规划建设来支撑，像歌剧院、国际交流中心、金融街等，都是高端大气上档次的项目。

（图片来源于网络）

本帖内容，主要是围绕这两大豪宅片区，把各自区域内成交比较活跃的楼盘进行对比分析，看下在2017一整年内，孰涨幅更大。

首先来公布各区成交的前八名楼盘（主要是再往后排名的楼盘没有太大的可比性）

香蜜湖：翠海花园（各期）38套、东海国际公寓17套、东海花园（各期）79套、水榭花都（各期）18套、中旅国际公馆（各期）33套、金地香蜜山17套、熙园13套、香域中央花园14套

深圳湾：宝能太古城（各期）47套、三湘海尚16套、绿海湾14套、吉祥龙14套、澳城1618 11套、翡翠海岸6套、鸿威海怡湾7套、卓越维港（各期）7套

通过两者数据的对比可以看出，香蜜湖仍是豪宅成交的主流，整体成交量相比深圳湾要多出不少，不过在套均单价方面，则没有深圳湾那么平均了，同时整体水平还稍低些。

香蜜湖成交主要以农科一带的豪宅为主，其中最突出莫过于是老牌豪宅东海花园，虽然楼龄相比其他几个小区要稍老一些，部分户型还存在不方正、没有阳台的种种问题，不过成交量确是香蜜湖内最多的，足足有排名第二的翠海花园的成交量两倍之多。

下图所展示曲线，是东海花园一二期在2017年的成交价格走势。除了5月与10月有过13万+的最高点外，其余月份相对来说都是比较平稳的，从年初9万左右的均价范围，到年底10万接近11万的均价范围，整体来说是有所上涨，大约15%的涨幅。

东海花园卖点除了本身所处的地段比较优质外，搭配有深圳外国语东海附属小学与高级中学的优质学区资源也是其独特的优势，受到众多对学区有想法的购房者的追捧。

（ps：深圳外国语学校东海附属小学，是一所私立的小学，可以全体获得深外的报名资格，有着高达50%的录取率）

中旅国际目前是农科片区最为高端的大型小区之一，带有荔园外国语小学西校区与深圳高级中学的学区学区，加上所处位置配套比较齐全，既有大型商业，也有绿化公园，所以高昂的价格也有了如此具有底气的支撑。其中一期更是周边豪宅群中的有力竞争者。

从2017年成交价格走势图来看，整体为上涨的趋势，从年初12万左右的单价水平到年底14万左右的单价水平，增长幅度约达17%，8月份更达到了最高峰值18万的成交单价水平。

接着翠海花园与香域中央，位置其实与中旅国际差不多，所以配套情况都是基本一致的，均价上的差距，更多表现在小区品质的差异上。

翠海花园是其中楼龄最老的一个，同时户型与香域中央和中旅都有一定的差距，更被称作是豪宅中的平民房。而香域中央，由于楼龄相对较新，06年入伙，户型设计也比较大气，也有一定的赠送，所以综合之下，小区表现是三个中最好的一个，价格也就普遍要高些。

从香域中央的年度价格走势图来看，整体是呈平稳的上行趋势，从年初13万出头的单价水平，到年底16万出头的单价水平，大约有23%的涨幅。就商品房而言，是周边涨幅最高的一个。

金地香密山，虽然是属于商务公寓性质，不限购不限贷不占购房指标，交易起来相比其他普通住宅小区要多一个土地增值税。但由于楼龄比较新，小区也大，同时也能申请到侨香外国语的学区，所以价格也并不便宜，但要对比同等品质的小区来说，价格就要稍低些。当然，随着104政策出台后，对于有过贷款记录的购房者而言，再次购买商品房也需要首付五成，而金地作为公寓，本身也是首付五成，如此看来，也是一个选择。

从上述展现的价格曲线来看，金地年初与年底的价格基本没有发生太大的变化，同时也发现，就2017年来看，8万这样的单价水平，也是属于低位了，如果近期对该小区有意向而又有价格差不多的房源出现，可以重点关注下。

东海国际公寓，同样是不限购不限贷的商务公寓，高大上的设计风格，也成为深南大道上的一座地标式建筑。从价格走势图来看，整体是呈上涨的趋势。从年初最低6万的单价水平，到年底9.5万，价格增长了3.5万，涨幅接近59%，成为香蜜湖片区年度涨幅最大的豪宅。

转眼来到深圳湾这边，从普遍的成交走势图来看，片区内大部分楼盘在2017年第三季度都出现了价格的飙升。其中表现最为明显的小区有吉祥龙、太古城、绿海湾以及翡翠海岸。背后很大程度与深圳湾学校有着密不可分的关系。学校在年中时间举行了一次招生答疑会，会议后逐渐令不少投资客或是家长开始重点关注于此。区域内房价进而开始上涨。

吉祥龙作为深圳湾区入伙较晚的一批楼盘，在楼龄上占了不少优势。早前一批回迁更名房，由于价格相对较低的缘故，使得吉祥龙成交迎来了一波“春天”。同时小区主打89平的单证户型，也是湾区主流的上车门槛，吸引了不少改善型购房者者的眼球。

从年初9万左右的价格水平，到年底13万+的水平，涨幅约达50%。对比目前像曦湾天馥、翡翠海岸同面积成交单价已达17万+的水平，吉祥龙接近14万的单价仍有一定的升值潜力。

太古城，除了本身自带有大型商业和地铁上盖的卖点外，令太古城拥有如此高关注度的原因，在于拥有稀缺性的小户型。毕竟，若果深圳湾学校未来几年内真能实现成为学区，那么学区小户型便是湾区最为吃香的户型了，实验学区国城花园便是一个活生生的“栗子”。

上图为太古城北区的价格走势图，北区主要以大户型为主，而且大部分为双拼户型，单/双证户型价格表现稍有不同，所以会出现图中一些幅度落差的情况。对比年初84平3房10.85万单价，年底同户型15.33万，涨幅达41%。

而南区则是以小户型为主，所以整体价格幅度较为平稳，平稳上涨的趋势，从年初10万+的价格水平，到年底15万+的价格水平，涨幅约达50%。在湾区内小区涨幅属比较突出的。

三湘海尚，作为湾区数一数二的高端豪宅之一，虽说本身上车门槛较高，外加双拼户型居多，但总体成交量在深圳湾区来说表现还不错，排到豪宅成交前2的位置上。从成交走势图来看，价格相对也比较稳定，除了9月成交一套复式（特殊户型），成交单价比较高外，其余月份均保持在11-12万/平米之间。

下图为澳城1618的价格走势，整体也表现比较平稳，年初与年底基本保持在13万左右的单价水平。主要受学区有可能变动的因素影响，价格并没有像中心路两旁的小区一样有突破性的上涨。从成交数据来看，澳城1618成交最活跃的户型为83-89平的三房四房，该户型也是湾区改善入门的最低门槛。

而在中心路两旁的翡翠海岸，也就是妥妥的深圳湾学校学区，就拿与澳城同样的89平户型来对比，下半年澳城同户型成交单价最高峰14万，而翡翠海岸已经达到了16万接近17万，整整2万/每平的差距，算下来也是一部马萨拉蒂总裁的价钱了。

并且仔细来看，数据是从5月为起点开始，到10月结束，短短半年不到时间，同样89平3房户型，成交单价从接近13万到接近17万，大约4万的差距，涨幅约为31%，这个价格短期内还有上行的可能。

最后唔同也统计了除了上述所提及的楼盘以外的豪宅2017年全年的成交数据，有需要可以扫描下方二维码，加入9.9极速买房，同时把9.9会员编号私发唔同，就能获取到香蜜湖、深圳湾、华侨城、蛇口的豪宅年度成交数据了。

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